Construtora deve pagar aluguéis de cliente após atraso na entrega de imóvel

O juiz de Direito Fábio Antônio Correia Filgueira, da 12ª vara Cível de Natal/RN, condenou uma construtora a pagar a um cliente os lucros cessantes equivalentes ao valor do aluguel mensal do imóvel adquirido por ele em decorrência do atraso na entrega do mesmo. Segundo o magistrado, os obstáculos atribuídos pela construtora ao atraso da obra significam, na verdade, “ineficiência administrativa e empresarial, jamais acontecimentos necessários, imprevisíveis ou inevitáveis”.

De acordo com a decisão, o valor deve compatível com a média praticada no mercado, e será apurado na fase de liquidação de sentença por arbitramento, e deve abranger desde janeiro de 2011 até 17/5/13, quando a unidade foi recebida.

A condenação se deu em virtude de atraso na entrega do imóvel na data prevista pela empresa, que também deve substituir o rodapé de cerâmica da sala de estar e das suítes do prédio em discussão na demanda judicial por outro de madeira, sob pena de multa diária de R$ 50,00, a incidir a partir de 24 de junho de 2014, até a sua efetiva substituição, limitada a R$ 40 mil.

O magistrado ratificou o pagamento da multa de R$ 200,00 por dia pelo período compreendido entre 08 e 23 de junho 2014, em razão do tempo decorrido até o cumprimento da decisão liminar. Sobre todas as condenações incidem correção monetária pelo INPC e juros de mora de 1% ao mês, a contar da citação.

O autor da ação afirmou nos autos que, em 26 de abril de 2007, adquiriu perante a Delphi Engenharia Ltda. a unidade residencial, nº 302, no Bloco B do Condomínio Villa Imperial Resort e Suítes, pelo valor de R$ 271.911,00. O prazo de entrega do imóvel estava previsto para 30 de dezembro de 2010, mas a construtora não cumpriu essa promessa. Ele disse que o descumprimento do contrato pelas empresas vem causando-lhe prejuízos porque não pode dispor do imóvel para locação.

Segundo o cliente, como se não bastasse, em setembro de 2013, realizada uma vistoria no prédio adquirido, constatou-se que ele estava completamente avariado e com inúmeros defeitos. Diante dos problemas apresentados, solicitou às empresas que realizassem os reparos, mas, até fevereiro de 2014, não tinham sido feitos.

Para o magistrado, ficou comprovado que o autor celebrou com a construtora, em 26/4/10, Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda, tendo por objeto o um apartamento, cujo prazo de entrega estava previsto para 30 de outubro de 2010, sendo admitida uma tolerância de 180 dias, bem como a sua prorrogação pela ocorrência de caso fortuito ou de força maior, conforme previa a cláusula vigésima primeira.

Para ele, em princípio, não se vislumbra ilegalidade/abusividade na cláusula que estabelece a prorrogação do prazo de entrega em até 180 dias. A propósito, é o entendimento acolhido pela jurisprudência do TJ/RN, ao defender a legalidade da cláusula que concede à construtora um prazo de tolerância de 180 dias para entrega da obra, por se tratar de lapso razoável diante das inúmeras possibilidades de fatos imprevisíveis que poderiam ocasionar o atraso dela, não colocando o consumidor em desvantagem exagerada, tampouco atingindo a boa-fé contratual.

Entretanto, no caso, o juiz entende que não existe fatos que caracterizem o caso fortuito e a força maior. Na verdade, segundo ele, o rol de impedimentos elencado pela incorporadora, a exemplo da falta de mão-de-obra no mercado e chuvas excessivas, não se amolda ao conceito de fortuito externo ou força maior, e, assim, não serve para justificar a mora na entrega do prédio.

“É de conhecimento de todos o período chuvoso no litoral do nordeste. Não o incluir na previsão de entrega da obra denota falta grave. Ou seja, os obstáculos atribuídos pela construtora ao atraso da obra significam, na verdade, ineficiência administrativa e empresarial, jamais acontecimentos necessários, imprevisíveis ou inevitáveis.”

• Processo: 0109173-36.2014.8.20.0001

Veja a íntegra da decisão.

(Fonte/Créditos: Migalhas)

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IMÓVEIS - Conheça seus Direitos na Compra ou na Venda de Imóveis

IMÓVEIS - Conheça seus Direitos na Compra ou na Venda de Imóveis

A compra e venda de imóveis é tema recorrente nos tribunais brasileiros. Atraso na entrega, pagamento de taxas de corretagem, vagas de garagem, entre outras questões, têm levado compradores e vendedores à Justiça em busca de solução para seus conflitos e insatisfações.

Muitas dessas demandas já são assuntos pacificados na jurisprudência. Um dos entendimentos que já se solidificaram nos Tribunais é o que considera o Código de Defesa do Consumidor (CDC) aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis celebrados entre construtoras, incorporadoras e empresas do ramo imobiliário em geral e um comprador que adquire o bem com a finalidade de ser seu destinatário final.

Em caso de desistência da compra de imóvel a prazo, o cidadão pode pedir a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos por não ter mais condições de suportar o pagamento das prestações acordadas. Nesse caso, o vendedor pode reter somente parte das parcelas pagas para compensar os custos operacionais da negociação até então. A Justiça já decidiu que a devolução do restante do dinheiro pago deve ser feita imediatamente, sendo considerada abusiva a restituição dos valores apenas ao final da obra, mesmo que esse prazo esteja previsto em regra contratual.

Quando o assunto é vaga de garagem, uma dúvida comum é saber se integra ou não a unidade vendida. As duas Turmas especializadas em Direito Privado do STJ, que uniformizam a questão, entendem que o anúncio do imóvel deve informar claramente possível integração, de modo que os consumidores não tenham dúvidas quanto ao tamanho real do apartamento, conforme preconiza o princípio da transparência que norteia as relações regidas pelo Código de Defesa do Consumidor. Ainda que individualizada e exclusiva, a vaga de garagem deve ser anunciada como tal de forma explícita.

Sobre o pagamento de condomínios, se o contrato de compra e venda não estiver registrado, tanto o vendedor quanto o comprador podem ser responsáveis pelas taxas que surgirem depois da posse do imóvel. A simples promessa de compra e venda não é suficiente para tirar do proprietário a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio, não estando o vendedor, portanto, livre dessa obrigação, já que se mantém como responsável pelo pagamento da dívida enquanto estiver na situação jurídica de proprietário do imóvel. O STJ decidiu a questão em recurso repetitivo em agosto deste ano e a interpretação da tese passou a orientar os tribunais de todo o país ao julgarem processos idênticos.

Indenizações - O atraso na entrega do imóvel é passível de indenização, sobretudo, por danos materiais. Além da aplicação da multa contratual, a construtora ou incorporadora deve ressarcir o comprador pela realização de outras despesas decorrentes do referido atraso como, por exemplo, o pagamento das custas de moradia do consumidor em outro local durante o período.

Quanto ao pagamento de danos morais pelo atraso na obra, muito embora, em regra, os Tribunais venham reconhecendo a ocorrência de lesão aos direitos dos consumidores, algumas decisões têm restringido essa condenação por entender que se trata de mero aborrecimento. Julgados do STJ apontam que, nesses casos, o dano moral não é presumido e sua ocorrência e valor dependem de provas de que o fato gerou sofrimento psicológico.

Corretagem - As taxas de corretagem também já foram objeto de decisão judicial e o entendimento é de que o ônus desse serviço cabe ao vendedor, e não ao comprador, salvo na hipótese de o consumidor contratar o corretor para pesquisar e intermediar a negociação.

Com base no artigo 725 do Código Civil, decisões da Justiça também determinam que o pagamento dessa taxa só deve acontecer caso o negócio seja concluído entre as partes, considerado o resultado útil e não a mera aproximação das partes para iniciar o processo de mediação da compra. 

(Fonte/Créditos: Agência CNJ de Notícias)

Exigências do Fisco que barram o registro de empresas na junta comercial são ilegais

Para o registro de atos como a constituição, alteração de endereço e criação de filial perante as Juntas Comerciais, as empresas necessitam de uma autorização prévia conhecida como Documento Básico de Entrada – DBE. Tal documento consiste num protocolo que é emitido pela internet para a verificação de pendências das empresas junto à Receita Federal e, nas localidades onde há sistema conveniado, ao Fisco Estadual.

Tal verificação não serve ao cadastro de contribuintes seja do CNPJ, seja da Secretaria da Fazenda, é somente uma pré-análise de viabilidade para cadastros futuros que ocorrerão após o registro na Junta Comercial.

Em São Paulo, a análise envolve a Secretaria da Fazenda Estadual e faz com que uma série de exigências possam ser impostas para o deferimento do indigitado DBE, tais como apresentação de minuta do contrato social cujo arquivamento será requerido à Junta Comercial, croqui da planta onde será o estabelecimento, contrato de locação, comprovante de IPTU, entre outros.

O prazo para atendimento das exigências pelo contribuinte é de 15 dias, sendo que sua análise pelo Posto Fiscal, a partir da entrega dos documentos, pode se estender a mais 30 dias, especialmente nos casos em que se entende pela fiscalização in loco das atividades da empresa.

Essa verificação gera atrasos para as empresas e impede inclusive o registro do nome empresarial, que confere proteção à concorrência comercial somente a partir do arquivamento dos atos constitutivos das sociedades e de suas alterações, nos termos exatos do artigo 33 da Lei nº 8.934, de 1994.

Dessa forma, a verificação e o cumprimento das exigências não pode ser imposta às empresas antes do arquivamento de sua constituição ou alteração, mas isso ocorre na prática porque sem o DBE não há como arquivar tais atos na Junta Comercial.

Dentro desse panorama, a publicação da recente resolução¹ CGSIM 35 de 1/7/15, em seu artigo 3º, deixa claro que a atividade fazendária não pode dificultar o registro empresarial pois o único ato que pode preceder o registro empresarial é a pesquisa de viabilidade de nome e localização:

"Art. 3º Para garantir unicidade, simplificação, previsibilidade e controle da abertura, alteração, licenciamento e baixa de empresas, os sistemas dos órgãos e entidades da União, dos Estados, dos Municípios e do Distrito Federal deverão observar o seguinte:
I - Somente as viabilidades de localização e de nome devem preceder o registro empresarial;
(...)"

Tal normativo, em verdade, remete às diretrizes da Lei nº 11.598, de 2007, que criou as bases para o CGSIM e veda expressamente as exigências que vem sendo feitas pelo Fisco Paulista:

"Art. 7º Para os atos de registro, inscrição, alteração e baixa de empresários ou pessoas jurídicas, fica vedada a instituição de qualquer tipo de exigência de natureza documental ou formal, restritiva ou condicionante, que exceda o estrito limite dos requisitos pertinentes à essência de tais atos, observado o disposto nos arts. 5º e 9º desta Lei, não podendo também ser exigidos, de forma especial:
(...)II - documento de propriedade, contrato de locação ou comprovação de regularidade de obrigações tributárias referentes ao imóvel onde será instalada a sede, filial ou outro estabelecimento;"

Como se vê, o procedimento de análise, de exigência documental e de fiscalização dos estabelecimentos nesta fase pelo Fisco, por si só, já é ilegal.

Não bastasse, a já citada lei 11.598, de 2007, e que se aplica a todas as pessoas jurídicas em todos os atos é cristalina quanto à impossibilidade de o Fisco indeferir o registro caso constate nessa verificação irregularidades decorrentes do descumprimento de obrigações tributárias, previdenciárias ou trabalhistas:

Art. 7º-A.  O registro dos atos constitutivos, de suas alterações e extinções (baixas), referentes a empresários e pessoas jurídicas em qualquer órgão dos 3 (três)  âmbitos de governo, ocorrerá independentemente da regularidade de obrigações tributárias, previdenciárias ou trabalhistas, principais ou acessórias, do empresário, da sociedade, dos sócios, dos administradores ou de empresas de que participem, sem prejuízo das responsabilidades do empresário, dos titulares, dos sócios ou dos administradores por tais obrigações, apuradas antes ou após o ato de extinção."

Entretanto, os órgãos fazendários ainda insistem em contrariar a lei. Prova disso é a quantidade cada vez maior de ações judiciais de contribuintes contra exigências que atrasam ou até mesmo impossibilitam a abertura e alterações das empresas no Estado de São Paulo.

O indeferimento é certo, por exemplo, nas empresas cujo sócio ou mesmo o administrador conste como sócio de outra empresa, tendo esta sido declarada inapta pela Secretaria da Fazenda.

Nesses casos o TJ/SP² tem reprimido essa pretensão fazendária, pois entende que "o fisco tem ao seu dispor os meios legais para fazer com que o contribuinte cumpra com seu dever fiscal, sem a necessidade de ficar aguardando que algum dia ele venha a precisar da regularização para poder desenvolver alguma atividade empresarial".

Essas decisões vão ao encontro do que já foi pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, conforme acórdão relatado pelo Ministro Luiz Fux no Recurso Especial nº 1.103.009, com acórdão representativo de controvérsia proferido em 01/02/2010. À época, discutia-se a regra da já extinta Instrução Normativa da Receita Federal nº 200/2002 que impossibilitava ao sócio que possuía situação irregular junto ao Fisco a abertura de nova empresa e assim decidiu o Tribunal: "a inscrição e modificação dos dados no CNPJ devem ser garantidas a todas as empresas legalmente constituídas, mediante o arquivamento de seus estatutos e suas alterações na Junta Comercial Estadual, sem a imposição de restrições infralegais, que obstaculizem o exercício da livre iniciativa e desenvolvimento pleno de suas atividades econômicas".

Dessa forma, tanto pela forma com que ocorre a verificação e a imposição de exigências prévias ao registro empresarial, como pelas causas que levam ao efetivo indeferimento do DBE, a atividade do Fisco é ilegal, cabendo à empresa prejudicada o ajuizamento de Mandado de Segurança para satisfação imediata do seu direito.

IMÓVEIS - Nova Súmula do Superior Tribunal de Justiça beneficia consumidor

IMÓVEIS - Nova Súmula do Superior Tribunal de Justiça beneficia consumidor

Vejam os casos: o consumidor compra um imóvel e a construtora não inicia as obras ou atrasa a mesma por dois ou três anos. O Consumidor não podendo mais esperar deseja rescindir o contrato por culpa exclusiva da construtora.

Entretanto ao tentar negociar a ruptura contratual a construtora se nega a fazer o distrato amigavelmente ou quando muito, deseja reter mais do que é devido e tanto em um, como no outro caso só o consumidor e quem saí perdendo, a uma porque terá que manter um contrato que já não deseja mais, a dois porque certamente perderá valores que não deveriam ser perdidos.

Por outro lado, existe também aquela situação em que a construtora está em dia com suas obrigações, mas, por questão de ordem pessoal o consumidor pede a rescisão do contrato.

Neste caso, na hora do acerto de contas à construtora também deseja reter um percentual sob o valor do contrato, alegando se tratar de despesas administrativas, a exemplo de taxa de corretagem, publicidade, impostos, etc.

Além da retenção dos valores, a construtora sempre deseja restituir o consumidor da mesma forma que recebeu, ou seja, em parcelas.

Por incrível que pareça essas duas situações estão frequentemente batendo a porta do Poder Judiciário, o qual até então vinha se posicionando em todo o Brasil, de diversas formas em relação ao tema.

Algumas decisões afirmavam que a construtora deveria devolver a quantia empregada imediatamente, em caso de rescisão por culpa da construtora, outras não analisavam a questão da “culpa” e determinavam a restituição de forma parcelada com a retenção de percentuais que chegavam até 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos. 

Diante das variadas decisões a cerca da matéria e considerando a importância do tema, principalmente em tempos de crise, o Superior Tribunal de Justiça, bateu o martelo e sumulou a questão.

Tal ato se deu através da nova súmula 543, publicada recentemente a qual estabelece que:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Desta forma, quando se tratar de resolução de contrato por culpa exclusiva do construtor, a devolução dos valores pagos deve ser feita integralmente e de forma imediata.

Já no caso de rescisão de contrato por culpa do consumidor/comprador, a devolução deve ser parcial e devidamente corrigida.

A medida adotada pelo STJ, não causará mais dúvidas a sociedade como um todo e com certeza unificará as decisões relativas a matéria, evitando assim recursos desnecessários e/ou até mesmo protelatórios.

(Fonte: Antony Lima - Imagem: STJ).

OAB-SP disponibiliza curso online gratuito sobre o Novo Código de Processo Civil

A ESA (Escola Superior de Advocacia) da OAB São Paulo está disponibilizando gratuitamente o curso online sobre o novo Código Processo Civil.

De acordo com Claudio Cintra Zarif, advogado, coordenador de cursos da ESA e mestre em Direito pela PUC SP, o objetivo é discutir as principais alterações e novidades. Para ele “A realização de cursos deste porte é imprescindível para que os advogados possam se atualizar e se familiarizar com o novo texto que entrará em vigor em 2016”.

O curso é totalmente online e gratuito. São 5 aulas que contam com a participação dos professores: Cassio Scarpinella Bueno, Claudia Cimardi, Claudio Cintra Zarif, Elias Marques Medeiros Neto, Fabiano Carvalho, José Miguel Garcia Medina, José Roberto dos Santos Bedaque, José Roberto Neves Amorim, Leonardo Ferres da Silva Ribeiro, Luis Eduardo Simardi Fernandes,Olavo Oliveira Neto, Rodrigo Barioni, Rogério Licastro Torres de Mello, Sidnei Amendoeira Júnior, Willian Santos Ferreira, entre outros.

A maior parte do corpo docente participou da elaboração do novo Código de Processo Civil nos debates e audiências públicas realizados pela comissão designada pelo Senado.

Programação do curso:

Aula 1: Teoria Geral do Processo. Princípios. Tutela Provisória.

Aula 2: Processo de Conhecimento. Petição Inicial/pedido, Defesas do Réu, Intervenção de Terceiros, Teoria Geral das Provas.

Aula 3: Processo de Conhecimento. Sentença e sua motivação, coisa julgada e sistema recursal.

Aula 4: Processo de Execução. Liquidação de Sentença. Cumprimento definitivo e provisório da Sentença. Temas relevantes da Execução de Título Extrajudicial. Defesas do Executado. Meios de satisfação do credor. Penhora de bens.

Aula 5: Especificidades. Desconsideração Personalidade Jurídica. Mediação e Conciliação. Incidente de demandas repetitivas (jurisprudência defensiva).

As inscrições para o curso podem ser feitas, GRATUITAMENTE diretamente no site ESA OAB/SP clicando aqui.

(Fonte: Nação Jurídica)

Nove capitais brasileiras não cobram taxa para desarquivamento de processos

Ter acesso a processos antigos nos fóruns do país é tarefa completamente distinta em cada um dos Estados do Brasil, tanto com relação a valores quanto prazos. Nove capitais brasileiras, por exemplo, não cobram taxa para desarquivar um processo judicial. Entretanto, esse valor pode chegar a R$ 89,65 em Cuiabá/MT.

A constatação é resultado de pesquisa realizada por Migalhas sobre a atual situação do setor de gestão de documentos nos fóruns das capitais tupiniquins. A portaria 113/11 e a recomendação 37/11 (alterada pela recomendação 46/13), do CNJ, regulam a gestão de documentos no Poder Judiciário, mas não dispõem especificamente sobre o desarquivamento de processos.

Veja abaixo os valores das taxas e prazos das capitais de acordo com informações fornecidas pelo Judiciário local.

	Desarquivamento de processos
Estado	Capital	Taxa Valor (R$)	Prazo médio (Dias úteis)
PE	Recife	Não há taxa	Imediato
MS	Campo Grande	Não há taxa	3 dias
TO	Palmas	Não há taxa	3 dias
AM	Manaus	Não há taxa	5 dias
DF	Brasília	Não há taxa	30 dias
ES	Vitória	Não há taxa	Sem prazo
PB	João Pessoa	Não há taxa	Sem prazo
SE	Aracaju	Não há taxa	Sem prazo
SP	São Paulo	Não há taxa	Sem prazo
AL	Maceió	R$ 1,50 (até 10 anos de arquivamento) R$ 3,75 (mais de 10 anos de arquivamento)	5 dias
CE	Fortaleza	R$ 3,81	20 dias
RR	Boa Vista	R$ 7,00	7 dias
RO	Porto Velho	R$ 7,12* (até 5 anos de arquivamento) R$ 13,39* (mais de 5 anos de arquivamento)	Sem prazo
MG	Belo Horizonte	R$ 10,89	Sem prazo
SC	Florianópolis	R$ 11,00	30 dias
PR	Curitiba	R$ 11,13	Sem prazo
PI	Teresina	R$ 14,70	Sem prazo
RS	Porto Alegre	R$ 15,90	2 meses
GO	Goiânia	R$ 16,03	2 dias
AP	Macapá	R$ 21,62 (até 5 anos de arquivamento) R$ 28,83 (mais de 5 anos de arquivamento)	Sem prazo
RJ	Rio de Janeiro	R$ 27,10	5 dias
AC	Rio Branco	R$ 29,50 (até 5 anos de arquivamento) R$ 58,50 (mais de 5 anos de arquivamento)	Sem prazo
RN	Natal	R$ 35,12	Sem prazo
BA	Salvador	R$ 35,24	Sem prazo
MT	Cuiabá	Internet: R$ 35,90 (arquivado a partir de 2005) Pessoalmente: R$ 42,50 (arquivado a partir de 2005) Internet: R$ 83,05 (arquivado antes de 2005) Pessoalmente: R$ 89,65 (arquivado antes de 2005)	5 dias
MA	São Luís	R$ 37,30	1 dia
PA	Belém	R$ 46,54 (até 10 anos de arquivamento) R$ 67,51 (mais de 10 anos de arquivamento)	Sem prazo

*Valor mínimo. Para conferir a tabela completa com os valores para desarquivamento de diferentes tipos de processo, clique aqui.

TAXA EM SÃO PAULO

No mês passado, o Órgão Especial do TJ/SP afastou a cobrança da taxa de desarquivamento fixada pelo Conselho Superior da Magistratura - R$ 24,40, para os processos no Arquivo Geral, e R$ 13,30, para aqueles arquivados nas Unidades Judiciais.

O colegiado considerou que o ato viola o princípio da legalidade (art. 150, I, da CF c/c art. 97 do CTN), uma vez que a lei não pode delegar ao Executivo ou a qualquer órgão administrativo a tarefa de definir os critérios quantitativos.

"E isso foi feito pela lei 14.838/12, que delegou a competência para fixar o valor do tributo ao Conselho Superior da Magistratura", observou o relator, desembargador Antonio Carlos Villen.

Com base nesta decisão, a presidência do TJ/SP expediu o comunicado 433/15, no dia 24/8, informando que não incidirá a cobrança até que haja lei regulamentando a matéria.

(Créditos: Migalhas)